物件を収益化/
売却と購入を同時に
- HOME
- 物件を収益化/売却と購入を同時に
Recommended for those who want to make effective use of real estate "Monetization of properties / relocation"不動産を有効活用したい方におすすめ
「物件の収益化・住み替え」
不動産売却には仲介売却や買取などの方法がありますが、「売る」のではなく「持ったまま活用する」方法もあります。
また、「売却」と同時に「購入」する「住み替え」をされる方もいらっしゃいます。
「株式会社リライアンス」は中目黒を中心に、代官山、恵比寿、目黒区、渋谷区、港区、世田谷区、自由が丘周辺まで対応しており、
物件の収益化や住み替えのサポート実績も豊富です。
どうぞお気軽にご相談ください。
このようなお悩み、ありませんか？
お悩み例01
- 転勤が決まったが、家を売るのは嫌だ
- 相続した実家を有効活用したい
- 放置している空き地を駐車場にして貸し出したい
- 賃貸物件を相続したが、管理できるか心配
- 収益物件の運営を副業にするのは可能だろうか
お悩み例02
- 転勤になったので、住み替えをしたい
- 家族が増えて手狭になり、広い家に移りたい
- 今住んでいる家を貸し出して、新しい家を買うことはできる？
- 住宅ローンが残っているが、住み替えはできるだろうか？
- 住み替えるなら、中古と新築のどちらがいい？
- 「先に売る」のか、「先に買う」のか、どちらがいい？
収益物件とは
収益物件とは、個人や事業者に物件を貸して、毎月家賃収入を得ることを目的とした不動産のことです。同じ居住用の物件であっても、マイホームと収益目的の不動産は区別されており、収益不動産の購入に住宅ローンを利用することはできません。
なお、収益物件のタイプは大きく分けて、「住宅系」「事務所系」「テナント系」の3つがあります。借主がいれば安定した収入を得られる反面、「借主がいなくなる」「空き室が出る」「家賃を滞納される」といったリスクもあるのが事実です。
また、修繕費や固定資産税、管理委託費といった運用コストもかかるなど、メリットだけでなくデメリットも十分にふまえて運用する必要があります。
収益物件に向いている不動産のポイント
不動産には、収益物件に向いているものとそうでないものがあります。安定した収益を得るには、向いている不動産を収益物件にすることが大切です。収益物件に向いているか判断するポイントは、以下の通りです。
| POINT01立地がいい | 「駅から10分圏内にある」「スーパーや大学、役所、医療機関が近い」などに加え、「日当たりや眺望がいい」といった、借主のニーズに合った環境であることが大切です。 |
|---|---|
| POINT02将来性が見込める | 長年にわたって収益が見込めるか、将来性を見定めることも重要です。「近くに地下鉄が通る」「駅やショッピングモールができる」といった予定があれば、将来的にその地域が発展する可能性が大きいと言えるでしょう。 |
| POINT03間取りに魅力がある | 「広さはどれくらいか」「バス・トイレ・洗面所は分かれているか」「オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ面はどうなっているか」など、間取りや設備が魅力的である不動産は、収益物件に向いているでしょう。 |
不動産活用方法の一例
土地や建物などお持ちの不動産を活用したい場合、どのような方法があるでしょうか。こちらでは、活用方法の一例をご紹介します。
| 概要 | メリット | デメリット | |
|---|---|---|---|
| マンション経営 | 賃貸マンションを建て、家賃収入を得る土地活用法。 |
|
|
| 戸建て賃貸経営 | 所有している戸建て物件や、新たな戸建て物件を第三者に賃貸して家賃収入を得る方法。 |
|
|
| 駐車場 | 月極駐車場またはコインパーキングとして賃料収入を得る土地活用法。 |
|
|
| 自転車・バイク置き場 | 駅に近い土地などを自転車・バイク置き場にし、賃料収入を得る土地活用法。月極タイプかコインパーキングタイプかを選べる。 |
|
|
| コインランドリー | 洗濯機・乾燥機などを備えたコインランドリーを開設し、利用料金で収入を得る方法。 |
|
|
住み替えのポイント
今の家を手放し、新しい家に住む「住み替え」を行うには、スケジュールやお金のことなどを十分に検討することが大切です。こちらでは、住み替えにあたってのポイントをご紹介します。
POINT01まずはスケジュールを知る
POINT01まずはスケジュールを知る
住み替えでは、「不動産売却」と「不動産購入」を並行して行います。そのため、まずはスケジュールをしっかり知ることが大切です。
不動産売却のスケジュール
- STEP01
- 物件探し
- STEP02
- 媒介契約の締結
- STEP03
- 売却活動
- STEP04
- 売買契約の締結
- STEP05
- お引き渡し
不動産購入のスケジュール
- STEP01
- 物件探し
- STEP02
- 物件の見学・決定
- STEP03
- 売買契約の締結
- STEP04
- 住宅ローンの申し込み
- STEP05
- お引き渡し・入居
売却と購入は、それぞれこのようなスケジュールで進めていきます。スムーズな住み替えを実現するには、両方をふまえて動くことが大切だと言えるでしょう。
POINT02資金計画を立てる
新しい住まいを購入する資金が用意できなければ、住み替えはできません。「今の家を売ってお金をつくり、新しい家の購入資金にしたい」という希望を叶えるには、十分な資金計画が必要だからです。そこで、まずは現状を確認することから始めましょう。
- 現在の家にどのくらい住宅ローンが残っているか
- 売り出し価格はいくらくらいにすればいいいか
- 新しい家を購入する頭金は、どれくらい用意できるか
- 新しい家のローンの金額は、いくらにすれば支払っていけるか
POINT03「売り先行」か「買い先行」かを決める
POINT03「売り先行」か「買い先行」かを決める
住み替えでは、「先に今の家を売る＝売り先行」と、「先に新しい家を買う＝買い先行」という2つの選択肢があります。それぞれメリットや注意点がありますので、しっかり検討しましょう。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| 概要 | 今の家を先に売ってから、新しい家を購入する方法 | 新しい家を購入してから、今の家を売る方法 |
| メリット |
|
|
| 注意点 |
|
|
| 向いているケース |
|
|
住み替えにかかる費用について
住み替えでは、売却時と購入時にさまざまな諸費用がかかります。これらをしっかりふまえた上で、資金計画を立てることが大切です。
| 売却時 | 購入時 | |
|---|---|---|
| 項目 |
|
|
| 全体の割合 | 売却金額の5～7％程度 | 購入金額の5～8％程度 |
住み替えの特例をご存じですか？
住み替えにあたっては、「特例」の利用が可能です。うまく利用し、住み替えにかかる負担を軽減しましょう。
「3,000万円の特別控除」
家を売却したときに発生する譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける制度です。譲渡所得が大きいほど納税額は上がりますが、この特別控除を利用することで税額を下げることが可能です。ただし、適用にあたっては以下の条件を満たす必要があります。
- その家に所有者が住んでいたこと
- 同じ特例を過去に受けていないこと
- 別荘目的の不動産ではないこと
- 売主と買主が、親子などの特別な関係ではないこと
「買い替え特例」
住んでいた家を売って買い替えをした場合に生じた譲渡益に対する課税を、一定の条件の元で次回の売却時まで繰り延べられる制度です。ただし、この制度の適用には以下の条件を満たす必要があります。また、ほかの制度との併用はできません。
- 売却代金が1億円以下であること
- その家に所有者が10年以上住んでいたこと
- 買い替え先の家屋が50m2以上であること
- 買い替え先の敷地が500 m2以上であること
- 買い替え先の家が中古物件の場合、一定の耐震基準を満たしていること
- 売却から3年以内に新居を購入し、居住すること